Кадастровая оценка. Как далека она от оценщиков?!

Свершилась многолетняя мечта всех оценщиков о создании единой, универсальной, саморазвивающейся и постоянно актуализирующейся базы данных, поглощающей весь спектр рынка недвижимости нашей огромной страны. Увы, это не успех СРОО или НСОД. Новая редакция ФЗ-135 «Об оценочной деятельности в РФ» в статье 24.22. «Фонд данных государственной кадастровой оценки» ее статус:

«Сведения, использованные при проведении государственной кадастровой оценки и сформированные в результате ее проведения, составляют фонд данных государственной кадастровой оценки. В целях ведения фонда данных государственной кадастровой оценки орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, обеспечивает сбор исходных данных, результатов проведения государственной кадастровой оценки, а также проведение мониторинга рынка недвижимости. Порядок ведения фонда данных государственной кадастровой оценки и предоставления сведений из этого фонда устанавливается уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности».

То есть, вот он, главный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке - «Росреестр» (Федеральная служба государственной регистрации и картографии), который имеет все:

- геоинформационную подоснову виде электронных карт всей территории РФ (универсальная среда для аккумулирования любой информации с последующей обработкой в рамках ГИС технологий. Для кадастровой оценки в слоях электронных карт зашивается огромное количество информации, характеризующей десятки факторов ценообразования – статистические, демографические, социально –политические, экологические, логистические, технические, инженерные….. );

- разработанное Специализированное программное обеспечение (СПО) по мониторингу рынка недвижимости РФ, внедренное и успешно апробированное;

- разработанное и апробированное СПО по массовой оценке пока в Кемеровской, Тверской, Калужской областях и Татарстане;

- планы оценить объекты капитального строительства на территории всей страны до 01.01.2013 г.;

- доступ ко всем данным по сделкам с любой недвижимостью в РФ (объекты аналоги по ценам сделок);

- оцифрованные архивы Ростехинвентаризации (все данные о любом объекте недвижимости РФ, описывающие количественные и качественные параметры объектов оценки и объектов аналогов);

- организованный мониторинг рынка недвижимости РФ (данные по предложениям)

Не трудно догадаться, что имея такой фонд данных, не представляет ни какого труда дописать СПО, позволяющее выполнять как массовые, так и индивидуальные оценки с высокой степенью достоверности. Это не голословно. «Поволжский центр развития» разработал и внедрил предлагаемую систему на примере Самарской области.

У нас, оценщиков, такой мощной, современной и универсальной базы данных, как фонд данных ГКО, нет и, наверное, при имеющейся разобщенности СРО и бездействии НСОД, не будет. Правовой режим доступа оценщиков и СРО к фонду данных определяется уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, однако, до сих пор в этом направлении подвижек нет, несмотря на настойчивые предложения оценщиков о необходимости такого доступа. Сомневаюсь, что данный вопрос в скором времени решится благоприятным для оценщиков недвижимости образом.

Думаю, что профессор Коростелев С.П в своих комментариях об изменениях в ФЗ 135 сделал правильный вывод: «Ознакомившись с внесенными поправками в ФЗ-135 можно сделать вывод о том, что Закон направлен на реализацию интересов определенной группы лиц, давно занимающейся кадастровой оценкой на федеральном уровне…»

Монополизация исходной информации и данных мониторинга рынка в рамках данного фонда, основанного на ГИС технологиях, создает конкурентные преимущества структурам, ангажированным РОСРЕЕСТРОМ в части проведения не только кадастровой, но и индивидуальной оценки. Будучи знакомым с современными технологиями оценки с использованием ГИС технологий, могу предположить о ближайшем использовании этого СПО и для целей индивидуальной оценки рыночной стоимости любого объекта недвижимости на территории РФ из единого «ЦЕНТРА УПРАВЛЕНИЯ ОЦЕНКОЙ», и не только для целей налогообложения;

Получено огромное конкурентное преимущество перед нами, независимыми оценщиками, после включения в ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» статьи 24.22. «Фонд данных государственной кадастровой оценки»

Мы понимаем, что будущее оценки за высокими технологиями, а они невозможны без современных методов сбора информации, ее аккумулированию и обработки. Чем технологичнее способы оценивания, тем теснее корреляция между массовой и индивидуальной оценкой, тем вероятнее подмена терминов «рыночная стоимость» и «кадастровая стоимость»

Не закончится ли дальнейшее лоббирование интересов авторов изменения в ФЗ- 135 в части, касающейся кадастровой оценки, крахом рынка оценки недвижимости?

«Рореестр» имеет все, в т.ч. возможность сбора исходных данных, проведения онлайн мониторинга рынка недвижимости на территории всей РФ, информацию о количественных и качественных показателях всей недвижимости, СПО для проведения оценки и… и возможность развивать эту систему. Есть ли в ней место оценщику? Не пополнят ли они ряды безработных в ближайшее время? Не станет ли профессия, созданная государством в трудные годы реформ, вычеркнутой из нашей жизни?

Многие вопросы будут определены в ФСО, посвященному кадастровой оценке. Сегодня проект этого стандарта обсуждается в НСОД, но не является доступным для оценочного сообщества. А жаль! Помнится, когда принимались изменения в 135-ФЗ оценщики могли активно их обсуждать и высказывать свое мнение, то есть действовали в рамках демократии, провозглашенной в нашем государстве.

- Не понятно, кто будет субъектом оценочной деятельности при проведении КО и не появятся ли дополнительные требования к оценщику?;

- каковы требования к отчету оценщика в рамках оспаривания результатов КО?;

- останется ли независимость оценщика при выборе методов оценки в подходах оценки в рамках математического моделирования?;

- останется ли независимость оценщика при выборе и обосновании достоверной информации по объектам аналогам при оспаривания результатов КО?;

- как избежать конфликт оценщика, составившего отчет в процессе оспаривания КО с СРО, проводившей экспертизу отчета по КО?;

- будет ли ограничено предполагаемое использование результата оценки (задача оценки) только для целей налогообложения недвижимости?;

К сожалению вопросов больше, чем ответов.

Для получения ответов, которые по-настоящему волнуют всех российских оценщиков, необходимо объединить усилия всех СРО, активнее поднимать общие вопросы в НСОД и проявлять настойчивость в их решении.

Хочется надеяться на то, что выполнение КО все-таки поручат профессиональным российским оценщикам, институт которых сложился в нашей стране, и которые присутствуют во всех регионах, имея представление о ситуации на местном рынке недвижимости лучше любого центрального «органа». При этом хочется верить, что дальнейшее развитие КО не отразится на рынке индивидуальной оценки, а наоборот стимулирует возможность оценки для целей оспаривания результатов КО, а результаты КО не заместят потребности Заказчиков оценки в определении рыночной стоимости объектов недвижимости.

Лобанов Валентин Петрович

директор консорциума «Поволжский центр развития»,

председатель «Самарского областного профсоюза работников аудиторских,

оценочных, экспертных и консалтинговых организаций»,

член правления СРОО «НКСО»